4 Chu kỳ bất động sản – Chiến lược đầu tư cho từng chu kỳ

Bất động sản là một ngành đan xen với nền kinh tế nói chung; nó là một lĩnh vực năng động với xu hướng liên tục thay đổi. Các diễn biến toàn cầu như đại dịch COVID-19, các cuộc chiến tranh thương mại cũng sẽ làm ảnh hưởng lớn đến chu kỳ bất động sản.

Hiểu được chu kỳ bất động sản có thể giúp các nhà đầu tư dự án thu nhập và đánh giá cao vốn của một bất động sản và cũng tư vấn cho các nhà đầu tư vào đúng thời điểm để cải thiện vốn hoặc bán hàng. Các nhà đầu tư bất động sản có thể áp dụng các lý thuyết của chu kỳ bất động sản để xác định đúng giai đoạn và triển khai chiến lược đầu tư phù hợp để tối đa hóa lợi nhuận.

Dưới đây Mình làm rõ các giai đoạn khác nhau của chu kỳ bất động sản và các chiến lược mà các nhà đầu tư sử dụng trong các giai đoạn cụ thể của chu kỳ bất động sản.

Bốn giai đoạn của chu kỳ bất động sản

Trở lại năm 1933, Homer Hoyt, một nhà kinh tế học người Mỹ chuyên về kinh tế đất đai, phát hiện ra rằng chu kỳ kinh doanh bất động sản có thời gian trung bình là 18 năm. Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu hiện đại cho rằng chu kỳ bất động sản quá khó đoán để thiết lập một khoảng thời gian chính xác, vì có quá nhiều biến số có thể ảnh hưởng đến thời gian của chu kỳ. Tuy nhiên, một chu kỳ bất động sản điển hình bao gồm bốn giai đoạn khác nhau: phục hồi, mở rộng, siêu cung và suy thoái.

Giai đoạn 1: Phục hồi

Giai đoạn phục hồi là giai đoạn đầu tiên sau suy thoái kinh tế. Tỷ lệ lấp đầy thấp, nhu cầu nhà ở thấp, số lượng dự án phát triển giảm và tăng trưởng cho thuê trì trệ là một số chỉ số phổ biến trong giai đoạn này. Giai đoạn phục hồi có thể khó khăn và khó xác định vì hầu hết mọi người vẫn cảm thấy tác động của giai đoạn trước – suy thoái kinh tế, và do đó có triển vọng bi quan.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư coi giai đoạn này là thời điểm chính để mua các bất động sản có giá trị thị trường thấp hơn.

Chiến lược đầu tư

Khi nền kinh tế vẫn đang gặp khó khăn mặc dù đang phục hồi, nhiều chủ sở hữu bất động sản vẫn đang gặp khó khăn về tài chính và do đó có thể bán tài sản bất động sản với giá hời. Các nhà đầu tư có thể có được những bất động sản giá rẻ này và chờ giai đoạn phục hồi kết thúc.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng có thể đầu tư vào các bất động sản nên áp dụng chiến lược giá trị gia tăng để giảm bớt rủi ro vì nhu cầu thuê trong giai đoạn này có xu hướng yếu. Tuy nhiên, nếu nắm bắt được đặc biệt là khi giá thuê thị trường tăng, điều này tăng tốc khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian thị trường và có đủ thanh khoản là chìa khóa để thành công trong giai đoạn này.

Giai đoạn 2: Mở rộng

Sau giai đoạn phục hồi, thị trường bất động sản sẽ trải qua giai đoạn mở rộng. Trong giai đoạn này, nhu cầu về bất động sản và nhà đất tăng lên, tỷ lệ lấp đầy đang tăng lên và giá cho thuê tăng vọt. Tăng trưởng việc làm ổn định và có nhiều sự phát triển bất động sản mới hơn. Hoạt động đầu tư tăng vọt khi mọi người lấy lại niềm tin vào nền kinh tế.

Các nhà đầu tư đã đầu tư vào bất động sản chiết khấu trong giai đoạn phục hồi, có thể gặt hái ‘thu hoạch’ của họ bằng cách bán tài sản của họ, vì giá cả và giá thuê đạt đến đỉnh điểm trong giai đoạn này. Đỉnh điểm là nơi cung và cầu bất động sản đang cân bằng.

Chiến lược đầu tư

Khi kinh tế có dấu hiên tăng cao, lãi suất có thể sẽ thấp và nhiều gói vay tài chính sẽ được cung cấp. Nhiều nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản sẽ có thể đảm bảo tài chính chi phí thấp, và sẽ chọn phát triển bất động sản mới hoặc tái phát triển các bất động sản hiện có, vì động lực cho thuê mạnh mẽ có thể giúp các nhà đầu tư đạt được lợi nhuận mong muốn của họ. Giai đoạn mở rộng cũng là thời điểm tốt để có được các tài sản đầu tư giá trị gia tăng vì rủi ro nhận thức thấp hơn trong giai đoạn này.

Giai đoạn 3: Siêu cung

Giai đoạn siêu cung bắt đầu khi nguồn cung bất động sản trên thị trường vượt quá nhu cầu. Những diễn biến mới và tái phát triển trong giai đoạn mở rộng đã gây ra tình trạng dư cung trên thị trường, và giá bất động sản bắt đầu giảm do thiếu nhu cầu

Mặc dù giá thuê có thể vẫn ở mức cao vì các yếu tố kinh tế mạnh mẽ, tỷ lệ trống sẽ bắt đầu tăng. Sự gia tăng số lượng phát triển mới sẽ bắt đầu chậm lại khi hàng tồn kho thị trường vẫn ở mức cao. Giai đoạn siêu cung thường kéo dài trong một thời gian dài, trước khi nền kinh tế bước vào giai đoạn suy thoái cuối cùng.

Chiến lược đầu tư

Trong giai đoạn siêu cung, các nhà đầu tư nên suy nghĩ rất nhiều về tình hình tài chính của họ khi nền kinh tế bắt đầu rơi vào suy thoái. Các nhà đầu tư không có đủ tiền mặt để vượt qua suy thoái kinh tế nên xem xét thanh lý hàng tồn kho của họ để tránh sự sụt giảm giá trị tài sản trong giai đoạn tiếp theo. Mặt khác, đối với các nhà đầu tư nắm giữ bất động sản có người thuê mạnh mẽ và cho thuê dài hạn, cách hành động tốt nhất có thể sẽ là ở lại và vượt qua suy thoái sắp tới.

Giai đoạn 4: Suy thoái kinh tế

Giai đoạn suy thoái có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư bất động sản. Trong giai đoạn này, nguồn cung bất động sản làm lu mờ nhu cầu và giá bất động sản giảm đáng kể. Hầu hết các chủ sở hữu bất động sản sẽ bị tỷ lệ trống cao và giá thuê thấp hơn, và thu nhập cho thuê sẽ giảm mạnh.

Suy thoái kinh tế cũng sẽ khiến tỷ lệ thất nghiệp tăng lên và người thuê nhà có thể yêu cầu nhượng bộ hoặc giảm tiền thuê nhà để ở lại. Số lượng các dự án xây dựng mới lao dốc và hoạt động đầu tư sụt giảm. Chu kỳ bất động sản cuối cùng sẽ đạt đến điểm thấp nhất trong giai đoạn này trước khi bất kỳ dấu hiệu phục hồi nào bắt đầu cho thấy.

Chiến lược đầu tư

Các nhà đầu tư bất động sản nên theo dõi các dấu hiệu phục hồi trong giai đoạn này thay vì cảm thấy lo lắng về tình trạng của nền kinh tế. Suy thoái kinh tế tạo cơ hội cho các nhà đầu tư có thanh khoản để có được bất động sản với mức chiết khấu sâu. Bất động sản thuộc sở hữu của ngân hàng hoặc bị tịch thu là những mục tiêu lớn mà các nhà đầu tư cơ hội có thể xem xét mua trong giai đoạn suy thoái.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên nhớ rằng giai đoạn này được coi là giai đoạn rủi ro cao do thiếu thanh khoản và nhu cầu thị trường, và các nhà đầu tư có thể sẽ phải chờ đợi một khoảng thời gian rộng lớn và chưa được xác định trước khi giá bất động sản chạm đỉnh trở lại.