Hệ số sử dụng đất là gì
Căn cứ theo quy chuẩn kỹ thuật trong thông tư số 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực đến ngày 04/7/2021) và tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về định hướng phát triển ban bố kèm theo thông tư số 01/2021/TT-BXD (chính thức hiệu lực tính từ ngày 05/7/2021), hệ số sử dụng đất là tỉ lệ của tổng diện tích sàn của công trình kiến trúc gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình kiến trúc) trên tổng diện tích khu đất.
Cụ thể hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tổng cộng diện tích của sàn các tầng cộng lại chỉ trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng hầm.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất nông nghiệp
Hệ số sử dụng đất = tổng diện tích sàn của công trình kiến trúc : tổng diện tích lô đất
Trong đó, tổng diện tích sàn của công trình kiến trúc gồm cả tầng hầm, trừ các diện tích sàn phục vụ kỹ thuật, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình kiến trúc.
Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai kiểu:
- Far (floor area ratio): sử dụng đơn vị là lần.
- Fsi (floor space index): sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 100%, 200%, 550%.
Theo thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của bộ xây dựng thì tổng diện tích sàn nhà, công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.
Còn diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…
Quy định về hệ số sử dụng đất
Căn cứ theo quy chuẩn kỹ thuật trong thông tư về quy hoạch xây dựng ban bố đi kèm thông tư 01/2021/TT-BXD , hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, là điều xác nhận mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, chi tiết :
Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa được phép. Riêng các mảnh đất cất nhà ở riêng lẻ với độ cao ≤ 25m rộng lô đất ≤ 100m2 có quyền xây dựng đến mật độ nhiều nhất là 100% nhưng luôn phải đảm bảo các quy tắc về khoảng lùi, cự ly giữa các công trình kiến trúc.
Trong tình huống do đặc thù hiện trạng của khu quy hoạch đã hết quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình kiến trúc dịch vụ – công cộng, sẽ được chấp nhận tăng mật độ xây dựng thuần lớn nhất của các công trình kiến trúc – công cộng song không vượt qua 60%.
Hệ số sử dụng đất 2021
Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
| Tt | Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | ||
| 1 | ≤ 16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
| 2 | 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
| 3 | 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
| 4 | 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
| 5 | 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
| 6 | 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
| 7 | 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
| 8 | 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
| 9 | 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
| 10 | 43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
| 11 | 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
| 12 | > 46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
Chú thích 1: đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 02 giá trị gần nhất.
Chú thích 2: các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Hệ số sử dụng đất quy định ở đâu
Hệ số sử dụng đất được quy định tại công văn 5477/BXD-KHNC gửi tổng công ty xây dựng số 1- ctcp hướng dẫn tính hệ số sử dụng đất theo qcvn 01:2019/bxd.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất far sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án đó, nếu hệ số far càng thấp thì mật độ dân cư sẽ càng thấp và ngược lại far cao thì mật độ dân cư sẽ cao. Chỉ số này ngoài ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của khu dân cư tại dự án còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi vòng đời dự án kết thúc.
Hầu hết các dự án xây dựng căn hộ hiện nay đều có niên hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm. Khi dự án kết thúc niên hạ sử dụng thì tập thể dân cư đó sẽ là chủ sở hữu và họ có quyền xây dựng lại sao cho phù hợp với nhu cầu và theo quy hoạch của nhà nước.
Còn đối với những trường hợp người dân không có khả năng để xây dựng thì khu dự án sẽ được nhà nước kêu gọi các chủ đầu tư mới đứng ra thực hiện xây dựng. Tuy nhiên khi kết thúc vòng đời và dự án dù được xử lý bằng cách nào đi chăng nữa thì diện tích lô đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng sẽ càng cao. Điều này đồng nghĩa với quyền lợi của chủ cơ dân ở đó khi xây dựng dự án mới sẽ cao hơn.
Ngoài ra dự án có hệ số far càng thấp thì càng dễ tìm được các nhà đầu tư xây dựng mới khi hết niên hạn sử dụng. Vì các nhà thầu sẽ cần tính toán lợi nhuận khi tái xây dựng dự án cũ khi phải đảm bảo bố trí tái định cư cho dân tại chỗ miễn phí và thêm lợi nhuận của mình. Vì vậy hệ số far cần phải cao gấp 2 đến 3 lần dự án cũ mới ổn.