Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền? là một câu hỏi lớn khi quý khách hàng và các nhà đầu tư dự định ra quyết định đầu tư vào vào một dự án đất nền nào đó vậy khi nào chủ đầu tư được mở bán đất nền làm thế nào để nhận biết được dự án đất nền không đủ điều kiện. Mời quý khách hàng và nhà đầu tư cùng mình tìm hiểu bài viết Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền? Cách nhận biết dự án đất nền không đủ điều kiện…
I. Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền?
Để chủ đầu tư được bán đất nền thì chủ đầu tư cần đáp ứng được những điều kiện sau trước khi chủ đầu tư được bán đất nền:
Theo Điều 41 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định:
Điều kiện chủ đầu tư được phân lô bán nền trên các dự án bất động sản như sau:
Điều kiện mở bán dự án đầu tư và xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô bán nền quy định như sau:
a. Phù hợp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện khu vực dự án
b. Chủ đầu tư được bán đất nền khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của theo chi tiết xây dựng được phê duyệt; đảm bảo được giao thông di chuyển với các khu vực khác. Đảm bảo trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng và nhà đầu tư các dịch vụ thiết yếu như: Điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c. Chủ đầu tư được bán đất nền khi hoàn thành được các nghĩa vụ tài chính liên quan như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí đất đai theo quy định của pháp luật. Trước khi thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất cho người dân.
d. Đối với các dự án đất nền thuộc khu vực đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô bán nền được quy định tại khoản 2 của Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bàn kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các hình thức sau đây phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt. Khu vực các có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm thành phố và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền đường thuộc các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong khu trong đô thị. khi đó chủ đầu tư được bán đất nền mới hợp lý.
Hộ gia đình và cá nhân xác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, thực hiện, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết trong Điều này.
Vậy chủ đầu tư được bán đất nền khi hoàn thành các nghĩa vụ sau:
- Hoàn tất quá trình thi công giải phóng mặt bằng cho dự án
- Đảm bảo các điều kiện về quy định của luật đất đai trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án
- Được cơ quan có thẩm quyền cấp phép thực hiện dự án
- Hoàn thành các khoản lệ phí do nhà nước quy định không nợ phí không trốn thuế trong luật đất đai
II. Cách nhận biết dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý để mở bán
1. Hồ sơ pháp lý mập mờ không rõ ràng và đầy đủ
Một dự án đất nền được chủ đầu tư mở bán cần đáp ứng đủ các loại giấy tờ sau:
- Giấy đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư: Gồm thông tin giấy phép kinh doanh, lĩnh vực kinh doanh, chức năng xây dựng và đầu tư các dự án trước đó
- Văn bản thể hiện khu đất, quy hoạch đất nền được cơ quan các cấp phê duyệt
- Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 ” áp dụng cho dự án lớn hơn 5ha” hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng của dự án nhỏ hơn 5ha.
- Bản đồ quy hoạch phải được cơ quan có thẩm quyền quy định. Quy hoạch chi tiết 1/500 phải thể hiện được: Dân số, đánh giá môi trường, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, kiến trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, công trình hạ tầng. Nhờ có quy hoạch chi tiết 1/500, nhà đầu tư có thể hình dung được quy hoạch tổng thể mặt bằng dự án, định vị được các công trình, các thiết kế cơ sở cũng như sự liên hệ qua lại giữa mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: cổng vào, đường đi, tường rào…
- Công văn chấp thuận chủ trương của cơ quan có thẩm quyền.
Nếu dự án có vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ
- Theo đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như nguồn gốc quỹ đất, năng lực chủ đầu tư, quy hoạch khu đất, nguồn gốc quỹ đất, tham vấn ý kiến các ban ngành liên quan để thực hiện (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước…), sau đó làm tờ trình cho UBND tỉnh chấp thuận cho phép chủ trương đầu tư.
- – Giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Nội dung của giấy phép là những thông tin như: Tên – địa chỉ của chủ đầu tư, tên công trình xây dựng thuộc dự án, vị trí dự án, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng…
2. Chủ đầu tư chưa hoàn thiện kết cấu, hạ tầng xây dựng
Theo khoản 2 trong điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, một trong những điều kiện để chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô và bán nền đó là phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cụ thể, “kết cấu hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải”.
Cho nên người mua cần kiểm tra việc xây dựng kết cấu hạ tầng của chủ dự án đất nền trước khi ký hợp đồng, tránh rủi ro gặp phải chủ đầu tư lách luật, trốn thuế đất nền bán trước, kết cấu hạ tầng xây sau.
3. Chủ đầu tư nợ thuế – chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật
Chủ đầu tư phải hoàn thành được các nghĩa vụ tài chính liên quan như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí đất đai theo quy định của pháp luật. Trước khi thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất cho người dân.
4. Dự án vướng tranh chấp – giải phóng mặt bằng không hoàn tất
Theo quy định hiện hành tại trong Luật Đất đai 2013, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng cần phải chứng minh được mảnh đất đó không có tranh chấp. Vì thế đây cũng là một tiêu chí quan trọng mà người mua cần xem xét khi đầu tư vào đất nền, cụ thể là kiểm tra xem đất thuộc dự án có đang vướng quy hoạch hay tranh chấp hay không. Nhà đầu tư có thể kiểm tra xem lô đất có đang bị tranh chấp hay không bằng cách xác nhận thông tin tại cơ quan có thẩm quyền hoặc sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến hoặc dò hỏi công ty môi giới, công ty luật…
Lưu ý: Nội dung này của chúng tôi chỉ mang tính chất thông tin đến quý khách hàng và nhà đầu tư. Nội dung này không có giá trị pháp lý khi áp dụng vào bất một dự án hoặc bất kỳ một bất động sản nào khác.